第一章 总 则
第一条 为加强房屋专项维修资金的管理,保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护房屋专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国物业管理条例》《齐齐哈尔市物业管理条例》等规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区内的商品住宅(含征收安置房)、售后公有住房房屋专项维修资金的交存、使用和监督管理适用本办法。
第三条 本办法所称房屋专项维修资金(以下简称维修资金),是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金。
本办法所称房屋共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 市维修资金行政主管部门负责全市维修资金管理的指导和监督工作。
市维修资金经办机构负责龙沙区、建华区、铁锋区、富拉尔基区、昂昂溪区维修资金具体经办工作。
市辖其他县(市)区维修资金行政主管部门负责本辖区内维修资金代管工作,并确定具体机构负责维修资金具体经办工作。
财政、住建、消防救援以及不动产登记等有关部门按照各自职责,协助做好维修资金管理的相关工作。
第五条 维修资金行政主管部门应当建立统一的维修资金信息管理系统。维修资金经办机构与住建行政主管部门、不动产登记机构应当加强预售和网签合同等楼盘表信息与自然状况、权属状况等不动产登记簿信息的互通共享,推进维修资金交存、使用、核算、查询和监督等工作的信息化,提供方便快捷的查询渠道,切实保障所有权人的知情权和监督权。
市、县(市)区级人民政府应当保障维修资金经办工作所需的经费。
第二章 交 存
第六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,应当按照本办法规定交存维修资金。
前款所述住宅属于出售公有住房的,首期维修资金由公有住房售房单位和业主分别按本办法规定提取、交存。
第七条 新建房屋,已售出的,首期维修资金由业主按照所拥有物业的建筑面积(包括专有建筑面积和分摊建筑面积)在办理房屋入住手续前一次性足额交存;未售出的,首期维修资金由开发建设单位在办理房屋所有权首次登记前一次性足额交存,其交存的维修资金可在房屋售出后转由购买人承担。
每平方米建筑面积首期维修资金的交存基数为:无电梯的住宅每平方米58元;有电梯的住宅、非住宅每平方米75元。
维修资金行政主管部门应根据本地建筑安装工程每平方米造价,于本办法实施后每两年重新调整、确定并公布一次每平方米建筑面积首期维修资金的交存数额。调整方式为:交存基数乘以调整年份与交存基数确定年份建筑安装工程造价的比值。
第八条 出售公有住房的,按照下列规定交存首期维修资金:
(一)原有公产部分业主按照房改购房款的2%,原有个人投资部分面积按照本办法第七条的标准,在办理房屋购买手续时交存首期维修资金。
(二)售房单位按照房改售房款的25%一次性提取首期维修资金,并在收到售房款之日起30日内,将提取的维修资金划转至维修资金专户存储。
(三)已售出但个人未交存过首期维修资金的公有住房,再次转让时业主应当按照本办法第七条房屋届时适用的交存标准补足首期维修资金。
第九条 业主未按本办法规定交存首期维修资金的,开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
开发建设单位在办理物业管理方案备案手续时、业主在办理房产交易和不动产登记时,有关部门应当核验维修资金交存情况。
第十条 业主交存的维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十一条 维修资金行政主管部门应当遵循资金安全、服务优质的原则,按国家有关规定确定在本地范围内营业的商业银行,作为维修资金的专户管理银行,并与专户管理银行签订专户管理协议,在专户管理银行开立维修资金专户。
由业主交存的维修资金,应当以物业管理区域为单位设账,按照幢、房屋户门号分级设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按照房屋户门号设分户账。由公有住房售房单位交存的维修资金,应当以交存单位设账,按照幢设分账。
第十二条 专户管理银行、代收维修资金的各有关单位,应当向维修资金交存者出具由财政部门监制的维修资金专用票据。
第十三条 本办法实施前,已办理房屋入住手续但未建立或未按规定交存首期维修资金的物业业主,应按照本办法规定补交首期维修资金,并存储至专户。
第十四条 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%时,应当及时续交。续交涉及的方式、标准等具体事项,由业主大会在维修资金管理公约中约定。未建立维修资金管理公约但已设立业主大会的由业主委员会拟订续交方案;未设立业主大会的由社区居民委员会在街道办事处、镇(乡)人民政府的指导下拟订续交方案,经业主依法表决同意后实施。
市维修资金行政主管部门可根据本办法规定制定具体实施指导意见。
第十五条 利用建筑区划内共用部位、共用设施设备经营所得收益及共用设施设备报废后回收的残值,应当主要用于补充维修资金。经营收益及残值补充的比例及具体办法,由全体业主在物业管理规约中约定;物业管理规约未予约定的,由相关业主依法决定。
第十六条 因业主延期交存或拒交维修资金,导致延误维修时机或无法维修,给其他业主造成损失的,应承担赔偿责任;拒不承担赔偿的,相关业主或其他利害关系人可以向人民法院提起诉讼,并可依法将其不良行为录入个人信用信息档案。
因开发建设单位延期交存或拒交维修资金,或拒不承担应分摊的维修费用,涉及未售出房屋的,建设行政主管部门可限制该部分商品房网签合同办理;导致延误维修时机或无法维修,给其他业主造成损失的,应当承担赔偿责任;拒不承担赔偿的,相关业主或其他利害关系人可以向人民法院提起诉讼,并可依法将其不良行为录入企业信用信息档案。
第十七条 成立业主大会的小区,业主委员会可凭成立备案证书在专户管理银行开立公共账户,用于储存、划转维修和更新、改造费用的维修资金以及物业管理区域内的公共收益等,但不能用于现金支付。
第三章 使 用
第十八条 维修资金应当专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。
维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
物业服务合同中应当约定分别从物业服务费和维修资金中列支的共用部位、共用设施设备维修费用的事项,但约定从维修资金中列支费用的事项,不得违反本办法的规定。
第十九条 共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:
(一)相关业主约定分摊方式的,按照约定分摊;约定不明确或者没有约定的,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊。
(二)涉及没有交存维修资金的尚未售出房屋,开发建设单位或者公有住房产权单位应当按照尚未售出房屋的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。
(三)根据比例分摊后,涉及已售公有住房部分的维修和更新、改造费用,先从公有住房售房款中提取的维修资金中列支,不足时再从业主交存的维修资金中列支,并按照所涉及业主各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
第二十条 下列费用不得从维修资金中列支:
(一)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的维修和养护费用;
(二)依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用;
(三)依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供热、供电、供气、通讯、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用;
(四)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的房屋共用部位、共用设施设备的修复费用;
(五)规划上专属特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入特定房屋买卖合同中的露台、屋面、庭院等部位的维修和更新、改造费用。
第二十一条 使用维修资金的组织实施单位按照下列规定确定:
(一)有物业服务企业的,由物业服务企业组织实施;
(二)没有物业服务企业的,由业主委员会组织实施;
(三)既没有物业服务企业,也没有业主委员会的,由所在地社区居民委员会组织实施。
第二十二条 维修资金的使用可分为一般使用和应急使用。
(一)一般使用是指先经业主表决通过,再决定使用维修资金进行维修和更新、改造的使用方式。
(二)应急使用是指对应急维修项目,维修前不经业主表决,维修后向业主公示的使用方式。应急使用以排险抢修、保障共用部位、共用设施设备安全及正常使用为目的,不得扩大维修和更新、改造范围。应急情形包括:
1.危及人身安全的电梯故障;
2.消防系统故障;
3.因不可抗力等突发事件导致屋面、外墙体严重渗漏;
4.上、下水管爆裂或排水设施出现坍塌引起的功能性障碍,已严重影响业主正常生活;
5.供电线路故障,已严重影响业主正常生活;
6.楼体外立面存在脱落危险,危及人身生命财产安全;
7.其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。
以上情形不包括本办法第二十条所指的不得从维修资金中列支费用的情况。
第二十三条 业主表决可采用集体讨论、书面征求意见、电子投票等形式,但应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
表决结果应当向相关业主公示,公示期不少于5个工作日,公示期满,业主对表决结果没有异议或者异议不成立的,方可视为表决通过。
第二十四条 维修资金的使用按照下列规定办理:
(一)维修资金的一般使用程序:
1.组织实施单位根据维修和更新、改造项目提出使用申请;
2.维修资金经办机构进行现场核查,确认项目的真实性和列支范围;
3.组织实施单位制定维修和更新、改造方案,编制工程预算,打印费用分摊明细表,对列支范围内的业主进行公示的同时征求相关业主意见,公示期不得少于5个工作日;
4.公示期满并通过业主表决后,组织实施单位向维修资金经办机构提交申请使用报告和相关材料;
5.维修资金经办机构应当对申报材料的完整性和规范性进行确认,符合要求的予以备案;
6.工程竣工后,组织实施单位应当组织施工单位、监理单位、审价机构、业主委员会、相关业主对工程进行验收。验收合格的,在验收报告上签署意见;
7.组织实施单位应当将验收报告、决算审计报告、维修资金使用分摊情况对列支范围内的业主进行公示,公示期不得少于5个工作日;
8.维修资金经办机构依据组织实施单位提交的验收报告、决算审计报告、维修资金使用分摊明细等材料,拨付工程款。
(二)维修资金的应急使用程序:
1.出现本办法第二十二条第(二)款所列应急情形的,经业主委员会同意,并在3个及以上业主代表监督下,可以启动应急使用程序。
涉及电梯、消防设施的,组织实施单位需出示由特种设备检验检测机构、消防救援机构出具的检验检测报告等意见。
2.维修资金经办机构会同街道办事处、镇(乡)人民政府进行现场核查,需要专业检测的,组织实施单位应当提交专业检测报告。
3.组织实施单位提交的申请材料,通过维修资金经办机构核实备案后,应当将维修资金用于应急维修的情况向相关业主进行公告说明,并立即组织维修。
4.工程竣工后,组织实施单位应对维修和更新、改造方案、验收报告、决算审计报告、业主费用分摊情况等进行公示,公示期不得少于5个工作日。公示期满后,业主委员会对公示情况予以确认。
5.维修资金经办机构依据申请人提交的验收报告、决算审计报告等材料,拨付工程款。
(三)有条件的小区和楼栋可以使用维修资金购买与电梯维修和更新、改造有关的保险,使用程序参照维修资金一般使用程序。
第二十五条 维修资金使用实行工程造价审核、特种设备检测鉴定等第三方监督服务制度。推行组织实施单位采用招标方式选聘施工单位,并聘请监理机构对工程进行监督服务。招标、监理、审价和鉴定费用计入当次维修和更新、改造成本。
维修资金行政主管部门可以建立造价咨询、施工、监理、招标代理等诚信企业信息库,为使用维修资金提供便捷服务。
第二十六条 提出使用维修资金的组织实施单位对所提交材料的真实性、合法性、有效性负责,因隐瞒真实情况或者提供虚假材料给相关业主造成损失的,应当依法赔偿相关业主损失,并承担相应的法律责任。
第二十七条 维修资金使用的具体操作程序以及需要填报的格式文本可由维修资金经办机构依据本办法制定报维修资金行政主管部门批准并公布后实施。
第四章 监督管理
第二十八条 维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第二十九条 维修资金自存入专户管理银行之日起按规定计息;维修资金的净收益应转作维修资金滚存使用。
在保证维修资金正常使用的前提下,闲置资金除可以按照国家有关规定用于购买国债、定期组合存储或法律、法规规定的其他范围外,严禁挪作他用。
第三十条 维修资金行政主管部门应当建立完善的信用管理体系。将不按时交存维修资金影响使用的,或者在使用过程中提供虚假资料等的单位和个人,依法纳入统一的社会信用体系。
第三十一条 房屋所有权转让时,该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户;受让人应当及时办理维修资金分户信息变更手续。
分户账面结余的维修资金不足首期交存额百分之三十的,由双方当事人协商补足。
第三十二条 房屋灭失的,按照以下规定返还维修资金:
(一)房屋分户账中结余的维修资金返还业主;
(二)公有住房售房单位交存的维修资金账面余额返还原售房单位;原公有住房售房单位不存在的,按照原售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。
第三十三条 维修资金应当建立公示和查询制度,接受业主对其分户账中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。
维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十四条 维修资金行政主管部门应当定期对专户管理银行管理维修资金的安全性、增值收益大小、服务质量等进行综合考核,并根据考核结果对专户管理银行进行动态调整。
第三十五条 违反本办法规定的单位和个人,由相关部门按有关规定予以处罚。
第五章 附 则
第三十六条 未成立业主大会的小区和楼栋,由社区居民委员会代行本办法规定的业主委员会的职责。
第三十七条 本办法自2021年6月1日起施行。
