一、案件回顾
朱大爷将一套拆迁安置房以36万元的价格卖给王先生。王先生支付了部分房款后装修入住，因当时拆迁安置房不符合办理房屋登记条件，故王先生购买后一直未能办理过户登记。之后，朱大爷又将安置房以68万元的价格卖给了林阿姨，并在领取不动产权证后随即将房屋过户到了林阿姨名下，林阿姨又以涉案房屋作为抵押在银行办理了60万元个人经营性贷款。其后，王先生发现朱大爷已经将房屋登记在林阿姨名下并办理了抵押登记，在数次协商未果后，王先生将朱大爷、林阿姨、银行诉至法院，要求确认朱大爷与林阿姨之间的房屋买卖合同无效，并要求在银行注销抵押登记后，林阿姨与朱大爷协助王先生办理过户登记。
法院审理后认为，林阿姨明知涉案房屋有他人居住，仍与朱大爷签订房屋买卖合同，且不能证明购房款已实际支付，故认定朱大爷与林阿姨之间签订的房屋买卖合同系恶意串通损害他人合法权益，应属无效。银行在办理不动产抵押事宜时，未对涉案房屋进行实地查看，对涉案房屋的权属、现状以及实现抵押权的可行性均未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得，应当注销相应的抵押登记。法院遂判决确认朱大爷与林阿姨之间的房屋买卖合同无效，银行注销抵押登记后，林阿姨将涉案房屋恢复登记至朱大爷名下，由朱大爷协助王先生办理过户登记。宣判后，林阿姨提起上诉。二审法院驳回了林阿姨的上诉，维持一审判决。
三、法律提醒
如果签订了房屋买卖合同后，未及时办理产权登记，事后该合同还有效力吗？实际上，是否办理产权登记，只会影响到您是否实际获得该不动产的物权。根据物债两分的原则，涉及房产等不动产的变更、转让等事项的物权合同，其合同是否有效与房产是否进行了不动产物权的登记无关，无论房产登记与否都不会影响该合同的效力。该合同是否有效，需要根据《民法典》的相关规定来判定。
那么，如何防范“一房二卖”或“一房多卖”的法律风险呢？最好的对策就是预告登记，根据《民法典》第二百二十一条的规定，“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因此，防范相关法律风险最好的办法，就是在签订房屋买卖协议后按照法律的要求尽快到登记机构办理预告登记，用以保护自己的将来权益。因为，经过预告登记的房屋非经登记人本人同意，不能再将房屋卖给他人。但需要特别注意的是，预告登记也是有期限限制的，权利人也不能“躺在权利上睡觉”。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。
二、法律解读
《民法典》第三百一十一条是善意取得的法律规定，根据该条规定，如果无权处分人将不动产转让他人的，除非符合善意取得的条件，否则所有权人是有权追回的。法律上的善意，需要符合以下条件，即“（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十四条规定，“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”
本案中，林阿姨在明知涉案房屋有他人居住的情况下，仍然与朱大爷签订房屋买卖合同，且没有支付对价的相关证据，明显不属于善意，无法善意取得。况且，《民法典》第一百五十四条规定，“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”从法院查证的相关证据来看，林阿姨对房屋的真实产权情况是知悉的，在此情况下，她仍然与朱大爷恶意串通签署房屋买卖合同，损害了王先生的合法权益，该房屋买卖合同无效，林阿姨不能合法地获得案涉房屋的所有权，也无权处分房产。
银行所获的抵押权也属于物权的一种，能否善意取得，应当参照前述法律规定处理。银行作为专业金融机构，应当按照《商业银行法》第三十六条的规定办理相关业务，即“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”然而在本案中，银行在办理案涉个人经营性贷款过程中，对当事人提供的抵押房屋未进行现场查看，未核实房屋的实际居住状况，对今后抵押权实现的可行性也未作合理的分析判断，而仅凭当事人提供的不动产权证就贸然办理抵押贷款，致使其没有发现抵押房屋存在权利瑕疵，存在重大过失，依法属于应当知道抵押人无处分权的情形，故人民法院在依法认定抵押人林阿姨无权处分抵押房屋的情况下，同时判定银行不能善意取得抵押权，对其已办理登记的抵押权不予法律保护。在真实权利人主张权利后，银行应当注销其抵押登记，再由朱大爷和林阿姨协助将涉案房屋过户登记到真实的权利人王先生名下。
