一、案件回顾
林先生是某小区业主，2013年入住该小区后不久，自家车库的卷帘门上方开始渗水，多次向物业公司反映，但物业公司一直没有采取措施；同时，某网吧在林先生的柴火间窗户外违章搭建消防楼梯，遮挡其柴火间窗户，并堆放垃圾，物业公司同样没有对林先生的这一投诉作出处理。在这种情况下，林先生决定从2016年起停交物业费以示抗议。
2020年，该小区更换了新的物业公司。2021年，原物业公司将林先生告上法庭，要求林先生支付欠缴的物业服务费人民币3884.59元及违约金1006.88元。
法院经审理后认为，被告林先生作为该小区业主，与原告物业公司之间存在事实上的物业服务合同关系，被告理应及时缴纳物业费，其至今未支付，已构成违约。原告要求被告支付物业费3884.59元，有事实和法律依据，但考虑到原告某物业公司没有及时阻止二楼网吧在被告林先生窗外违章搭建，确有未尽委托管理事项之处，故对原告要求被告支付违约金的诉请，不予支持。
二、法律解读
物业服务涉及到每一个业主的生活幸福指数，特别是疫情之下物业服务人配合政府进行公共管理所承担的公共职能更让物业服务的价值进一步凸显。但是，多年来物业服务纠纷案件不断增加，物业服务纠纷呈现出案件数量多、案件标的小、抗辩理由相似度高等特点，其中追讨物业费的案件占到绝大多数。近二年来，业主拖欠物业费的现象日趋严重，其中的原因除了部分物业服务人服务不到位，没有按照合同约定提供物业服务导致业主不满意外，与一些业主法律观念淡薄，对物业费不重视，认为拖欠物业费无关紧要也有着密切的关系。现实中，业主拒绝缴纳物业费的理由各种各样，其中一部分的确属因物业服务人的自身原因造成，但是很大一部分还是属于业主法律意识淡薄，或者把物业服务人当成自己的“秘书”和“管家”，认为只要自己在小区里遇到的问题，都要求物业服务企业予以解决，否则自己有权拒绝交费的错误认识相关。而法律规定的欠缺，更激化了物业服务人和业主之间的矛盾。
从上述案例中不难看出，该案例的争议焦点主要有两点，一是在房屋出现渗水、违章搭建等情况时，物业公司有没有采取措施的义务；二是在物业出现失职时，业主是否有权停止支付物业费。对于第一点，《民法典》将原《物业管理条例》中的行政规定，原本的制止和报告义务上升为采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。其第九百四十二条第二款规定，“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”从该规定可以看出，对违法行为的制止是物业服务人的义务，而非可为可不为。物业服务人作为物业区域内秩序的重要维护者，对于物业区域内的基本秩序、安全秩序都负有责无旁贷的责任，不履行则构成违约。对于第二点，《民法典》为了定分止争，对于业主支付物业费的义务进行了规定，其第九百四十四条规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”根据该规定，只要物业服务人已经按照约定提供了服务，业主就不能以未接受物业服务为由拒绝支付物业费。
因此，在上述案件中，因物业服务人确实存在与合同约定以及法律规定不符的情况，故法院驳回了物业要求业主支付违约金的诉讼请求；但业主拒绝支付物业费，也不符合《民法典》的规定，应当依法补交物业费。
三、律师提醒
对于物业服务人而言，《民法典》将拒绝支付物业费的行为列入违法行为，物业服务人除了在不断提高物业服务水平和业主满意度，鼓励和培养业主养成自觉交纳物业费的习惯外，对于一些恶意拖欠行为，也要拿起法律武器维护自身的合法权益。但是在维护自身权益的同时，要注意采取合理措施，不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，因为这些方式都是被法律所禁止的，如果因此给业主造成经济损失的，物业服务人还需要承担相应的法律责任。
而对业主而言，虽然不可以采取拒交物业费的方式表达自身诉求，但是在发现物业服务人不履行法定和约定义务时，不仅要积极地向物业服务人提出异议，还可以保留相关证据，作为抗辩和减免收费的依据；届时，法院或仲裁机构会根据案件的具体情况，结合合同约定，对物业和业主的实际权利义务关系予以平衡并作出调整。
