一、案件回顾
2021年1月1日，刘某良将位于深圳市福田区上梅林凯丰路的涉案房屋对外出租，并委托案外人阿红作为租赁中间人对外招租。1月3日，王某霞发送微信给阿红称她有意向承租涉案房屋并同意月租金5600元且三年不递增，随即通过阿红转付定金5600元给刘某良。从1月3日至1月14日期间，王某霞与刘某良通过微信就签订涉案房屋租赁合同事宜进行沟通协商。最后，因租期等问题双方未能达成一致意见而没有实际签署租赁合同。刘某良认为王某霞构成违约而主张没收定金，王某霞诉至法院，要求刘某良退还定金。
深圳市福田区人民法院审理后认为：王某霞与刘某良之间存在就涉案房屋进行租赁的意向，王某霞在明确了租期、租金价格的基础上向刘某良支付了定金，据以确定租赁机会，但双方并未确定起租期、支付租金方式和期限、物业费用承担、违约责任等房屋租赁过程中其它基本履行内容，不足以确定房屋租赁合同关系中双方基本权利义务。且从双方之后协商过程看，双方又重新对租期及对应租金价格进行了新的协商，最终由于无法就房屋租赁合同主要条款内容达成合意而导致未能签订具备可履行内容的房屋租赁合同。根据《民法典》第四百九十五条的规定，双方以存在房屋租赁意向而收付定金的行为形成了预约合同关系。双方均未能举证证明最终未签订本约合同系因对方过错原因导致，且未再就房产租赁进行协商确定，已超过一般交易主体对于交易的合理期待期限，故双方预约合同的目的已无法实现。2021年3月22日，判决刘某良向王某霞返还定金。
二、法律解读
预约合同是《民法典》的新制度，在《合同法》时代并未涉及，但是它在司法实践中确广泛存在，在房屋买卖、房屋租赁、民间借贷、设备采购、股权转让等领域都可以看到预约合同的身影，且相关合同的名称也是五花八门，常以订购书、定金收据、备忘录、框架协议等形式出现。一旦因为这些合同产生纠纷，应该如何界定违约责任？是《民法典》颁布前理论与实务界热议的话题，违反预约合同的违约责任是否包含继续履行即可否强制缔约，损害赔偿是信赖利益还是履行利益,是否应该赔偿机会损失，等等，均没有统一的观点，实践中产生了较大的法律争议。
想要理解何种合同属于预约合同，就要先从预约合同的性质说起。所谓预约合同，是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成协议，是当事人在本约内容达成一致前作出的有约束力的意思表示。《民法典》第四百九十五条规定，“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”从该法律规定不难看出，对于预约合同的违约方，守约方是可以请求其承担预约合同违约责任的，但不能强制要求其缔结本约合同。因为预约合同的本意，是磋商阶段订立的合同，给从未允诺交易的当事人施加了非自愿的强制缔约责任，有违缔约自由原则的要求，不利于对当事人意思自治的维护。
在预约合同的法律制度确定后，缔约过程可以明确区分为“缔约磋商阶段”——“预约”——“本约”三个渐进而不同的阶段，所涉及的法律责任也分为“缔约过失责任”——“预约合同违约责任”——“本约合同违约责任”三个不同的责任，合同相对方可以根据自己的具体业务情况，确定签署的合同类型，享受相应的合同权利并承担相应的义务。
三、律师提醒
在《民法典》颁布后，有部分观点认为《意向书》的法律性质就是预约合同，应参照预约合同的规定处理。其实，这一理解是狭隘的，《意向书》根据其表述的内容不同，可能会被认定为磋商性文件、预约、本约三种不同的性质。在司法实践中，人民法院会根据文件名称、是否具备订立本约合同的意思表示、约定的内容、约定文件是否具有约束力、是否支付了定金等情形进行综合判断，进而确定《意向书》的具体性质。
而对于当事人之间的订约意图不具有确定性，意思表示不够具体，仅表达一种签约的初步意向，对合同标的、数量等主要条款不明确的，一般会被认定为磋商性文件。如若当事人为缔约而进行磋商，签订了具有磋商性质的《意向书》的，守约方不能以此追究违约方的预约合同责任，而可以以信赖利益受损为由，要求对方承担缔约过失责任，赔偿守约方因信赖《意向书》而支出的合理成本和费用。
最后，律师特别地温馨提示您，谨慎签署帮助他人增加表面业绩的《项目投资意向书》《项目合作意向书》等，一旦将来它被法院认定为预约合同的，您将承担预约合同的违约责任。
