作者：张籍
日前，重庆市第三中级人民法院判决了一起住宅小区更换电梯承揽合同纠纷案，认定小区原业委会主任未经业主表决同意，擅自变更电梯改造合同条款，变更条款对全体业主不产生法律效力。
2018年4月，杭富品山水住宅小区经公开招投标，赛奥公司最终以73.5万元报价中标，由其完成杭富品山水住宅小区ABC三栋楼三台电梯的更换工程。4月29日，时任杭富品山水业委会主任喻某未经小区业主表决同意，代表业委会与赛奥公司签订合同时，擅自将招标文件本就包含在内的电梯的厅门大门套装饰项目单独抽出并额外计价6.5万元，从而将电梯更换总价变更为80万元。5月4日，喻某又擅自以业委会名义与赛奥公司签订合同变更书，约定赛奥公司将三台电梯的厅门大门套装饰项目以5.8万元反包给杭富品山水业委会，双方还约定如杭富品山水业委会不做该项目，由赛奥公司退还杭富品山水业委会大门套装饰款6.2万元。其后，赛奥公司即组织施工，杭富品山水业委会先后向赛奥公司支付了62.5万元工程款。7月18日，赛奥公司向喻某个人账户转款5.8万元。9月14日，A栋B栋更换电梯交付使用。因喻某与赛奥公司签订的合同附件载明的C栋更换电梯轿厢和开门尺寸均比AB栋更换电梯宽度短了10厘米，赛奥公司第一次交付的C栋更换电梯与实际尺寸不合。11月23日，喻某又以业委会名义与赛奥公司签订合同变更书约定C栋电梯因尺寸错误而产生的重做增加费用10.48万元由双方各承担一半，同日喻某向赛奥公司转款5.24万元。2019年1月16日，C栋电梯交付使用。同月，杭富品山水小区经业主改选产生新一届业主委员会，喻某未入选。后赛奥公司以杭富品山水业委会拒不支付尚余17.5万元电梯更换价款诉至法院。
一审法院判决支持了赛奥公司的诉讼请求。杭富品山水业委会以原业委会主任喻某与赛奥公司恶意串通变更价款等合同内容损害业主利益为由提起上诉。
重庆三中院经审理认为，杭富品山水住宅小区更换电梯需动用业主共有的建筑物及其附属设施的维修资金。根据物权法第七十六条第一款第五项及第二款规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。时任杭富品山水业委会主任喻某在未经业主表决同意的情况下，擅自与赛奥公司签订合同及合同变更书就电梯更换价款、施工项目等内容进行了多次变更，违反先前约定，且更改后的价款未向业主公示。随后赛奥公司又与喻某所代表的杭富品山水业委会签订合同变更书将电梯的厅门大门套装饰项目以5.8万元反包给杭富品山水业委会，赛奥公司向喻某私人账户付款，喻某收款后并未上交至业委会，该反包行为不合常理。赛奥公司在施工前未准确测量，C栋电梯因而需重做，至此喻某又以业委会名义与赛奥公司签订合同变更书约定电梯重做费用10.48万元由业主方承担一半。喻某的上述行为构成合同法第五十条规定的越权代表，赛奥公司对此未尽审慎义务，故上述合同变更条款不能约束业主一方。据此，重庆三中院认定涉案电梯更换价款应依据双方约定的中标公示价73.5万元计价，扣除赛奥公司未完成的电梯的厅门大门套装饰项目6.2万元以及杭富品山水业委会已支付的62.5万元，最终改判由杭富品山水业委会向赛奥公司支付剩余电梯更换价款4.8万元。
■法官提醒■
业主大会是业主的自治组织，由物业管理区域内的全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。建筑区划内的业主均有权参加业主大会行使业主权利，对依法应由业主共同决定的事项行使表决权。
业主委员会选举产生的负责人即为业主委员会主任，代表业主委员会行使职责，执行业主大会的决定事项，不得就未经业主大会表决的事项以业主委员会的名义对外任意签订合同、从事交易，尤其是涉及到需动用业主共有的建筑物及其附属设施的维修资金（俗称大修基金）的有关事项时，更不能擅作擅为，否则将构成越权代表。在相对人对此知晓或者应当知晓的情形下，其代表行为对业主方不产生法律拘束力。业主委员会负责人及其他成员均应牢记权力是业主共同赋予的，有权必有责，用权须公开，应始终坚持代表业主的共同利益，依法妥善履行职责，做到该公开的须公开，该表决的须表决，切实充分保护业主的知情权、监督权和表决权。
值得关注的是，民法典第二百七十八条针对使用建筑物及其附属设施的维修资金这一事项的表决规则已作修改。即首先应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；其次应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
